王石:道路与梦想-第51章
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而中城房网以团体会员的名义加入中国房地产协会下属的城市开发委员会，既是行业管理创新，也是网络经济时代的产物。传统的协会成员是按地区划分，很少跨地区联系，中城房网的成员首先打破地区限制，进行跨地区的联合。
同样的，互相学习、取长补短，也是大陆新兴房地产开发商不约而同的入行方法。加上目前中国内地的发展商大多规模有限，要完全依靠自身的积累来突破大发展的瓶颈，比较困难。而如果有一批比较优秀的发展商来共同搭建“中城房网”，然后在这个平台上联手做一些事情，比如：促进会员之间的信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，既能够达到资源共享、扩大规模的目的，又能够联手促进本行业的健康发展，何乐而不为呢？
举万科在上海开发的西郊花园的例子，由于缺乏开发别墅的经验，车库的进口位置设计不合理，车子要倒三次才能开进车库，原因很简单：设计人员没有开车的经历，设计的车道是自行车的转弯半径。然而，我在各地参观许多别墅小区的时候，惊讶地发现，万科犯的错误，别人也一再重复。8年过去，2000年初，到南京参观一处新开发的别墅小区，汽车不能直接拐进车库的毛病仍没有改变。
而今，中国内地住宅发展商在信息交流上，仍停留在互相参观“样板间”、照葫芦画瓢层面上。中城房网可以在行业情报交流上有所突破创新，避免重复错误，降低信息交易成本。同时，推动加入中城房网的企业管理文字化、数字化、规范化，并达到扎实的科学管理基础，运用网络技术手段进行情报交流。
同时，万科将推动电子商务的开展，希望借此改变万科自身及中城房网成员单位的传统采购形式，以适应网络经济的新环境。
而关于规模化，家电行业发展的历史很有借鉴意义。彩电行业的龙头企业海尔、长虹、康佳，经营规模已经是百亿元以上。企业规模上去了，应该相应地产生规模效益。但实际上近几年的彩电大战、空调大战，其“割喉式”的价格战已经威胁到同行业的健康成长空间。2005年5月初，全国彩电企业形成的最低限价联盟，除了引起媒体的即时兴趣外，市场价格仍然下滑。什么地方出了问题？厂家的生产能力远远超过市场承受力，这是人所共知的。
供过于求，是市场经济的基本特征之一。20世纪80年代，我曾参观过索尼公司在东京的专业级摄像机生产线。在装配线上，我不仅看到索尼的品牌，还见到JVC、松下、日立等索尼竞争对手的品牌。大的电子制造商利用品牌占领市场，生产领域却按规模经济生产的原则进行分工合作。我感叹品牌之间的既竞争又合作的资本主义精神。
反观中国的主流彩电企业，仍走着互相竞争而不合作的道路。很难设想争夺彩电市场第一、第二把交椅的长虹、康佳两家企业能互相委托加工，但为什么不擅长生产电视机的海尔、TCL进入彩电市场也不采用委托加工的形式呢？我们曾反思过计划经济的“小而全”、“大而全”，可惜，家电行业仍在走着大而全的发展模式。
企业在这种模式下的竞争，是严重浪费社会资源的恶性竞争，虽然表面上，低价格倾销策略使消费者受益，从长远看，浪费资源的恶果最终还要消费者承受。利润微薄的企业哪有资源开发新产品？更不要说为未来产品升级储备了。这样水平的竞争再持续下去，即使不加入WTO，彩电厂家也得面临被国外彩电厂家收购兼并的局面。
鉴于彩电行业的经验，住宅产业应该走什么样的路呢？无疑，简单的规模化是行不通的。要使社会资源合理配置，有竞争力的发展商应该在产权、资产、专业分工的综合层面上进行整合。只有这样，才能在最短的时间内，形成一批具规模、有影响力的产业集团，才能彼此形成既竞争又合作的良性竞争局面。
关注普通人
整个20世纪80年代，中国内地城市住宅的主流还是均一化的福利房，与此同时，深圳、珠海、厦门等沿海城市的商品住宅也在悄然兴起。早期商品住宅面向的是哪些人呢？在“对外开放”、“先让一部分人富裕起来”的政策导向下，面向的只能是海外华侨、港澳同胞，以及游离于体制外的三资企业白领、民营工商业主、自由职业者。这是个特殊的消费群体，其主要特征为：人数上只占城市人口的少数，而经济收入和消费能力上却远远高于城市的平均水平。显而易见，面对这样一个特殊的消费群体，住宅开发商的产品路线只有开发高档或中高档住宅。万科地产的城市花园系列应运而生。
以高档、中高档住宅为主导的商品房市场持续到20世纪90年代的中期。之后，市场发生了天翻地覆的变化，其特征为：城市住宅业，福利房的主导地位已经让位给商品住宅。以1999年的住宅市场为例：商品房的市场占有率为85％强，非商品房不到15％。
商品住宅从面向少数群体的“奢侈消费”转向普通人的“大众消费”成为不可逆转的趋势。但许多住宅发展商没有注意这一趋势，仍盲目开发高档、中高档住宅，这是城市商品房空置率高居不下的原因所在。如何顺应住宅市场的根本变化，关注、开发城市普通居民住宅，是新老发展商共同面临的重大课题。
关注普通人的“普通”定义是什么呢？
我的理解就是：不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主。这个群体是现在、未来住宅市场的主流消费群体，这个群体的特征是：占城市居民的大多数，经济收入和消费水平为城市的平均水平。20世纪80年代培育起来的住宅开发商习惯于所谓的洋派高尚商品房而不屑开发适应普通居民需要的普通商品住宅。
万科曾经请罗小未教授讲“外国建筑史”，在评价近十多年来中国城市住宅开发现状时，罗先生说：“姑且不谈个别粗制滥造最后不得不推倒的伪劣产品，即使有些被认为不错的也存在败笔。”
罗先生认为的败笔是什么呢？她例举了：“建筑形式宫廷贵族化、室内布置高级宾馆化……”，至于住宅单体，则是“欧陆式、古典式、英国式、威尼斯式，甚至是无中生有”。
有许多发展商不认同罗先生的评价，但仔细回忆商品住宅市场所走过的路，认真观摩城市新型住宅区的景观，我们不得不得出结论：罗先生的话虽然刺耳了点，讲的却是事实。商品住宅的开发自觉不自觉地走进了浮夸、浮躁、盲目崇洋、标新立异的误区。
在上海新住宅论坛筹备期间，政府官员和媒体记者曾一再问我“新住宅论坛”的目的是什么。
我回答：“我们犯了许多错误，地产行业不能再糊涂混乱地发展下去。回顾十几年来走过的路，一总结才发现发展商很难看清自身的问题。所以我们先是邀请建筑专家，再是请出社会学家、经济学家，加入大讨论。”
“会有什么成果？”
“还不清楚。”
“没有其他的目的？”
“没有，真的没有。”
媒体的朋友不满意如此简单的答案，猜测刚成立的中城房网正在酝酿重大商机，或纯粹商业炒作。但建筑学界、社会学界对发展商的反思倡议表现了正面的理解和积极回应。“关注普通人”的提法就是在和两个学界专家讨论中形成的共识。
20世纪六七十年代，乃至80年代，中国城市曾大量建造“火柴盒”行列式住宅，新兴的发展商认为它是过时、缺乏生活情趣的，因此予以否定，取而代之的是注重绿化居住环境、关注建筑立面的美观、满足生活舒适方便的现代住宅。但换一个角度看，“火柴盒”行列式住宅却是用较小的资源解决城市普通居民住房的最佳选择，在动员国力资源开展工业化时期，有其经济上合理的一面。
而在90年代流行的住宅小区，无论住宅环境公园化，还是住宅空间的无限扩大化、住宅装修高级化、卫生间重复化都表现出经济的不合理。以卫生间重复化为例，从住宅区的公用厕所过渡到单套住宅配备卫生间，是城市居住文明现代化的标志之一，问题是：单体住宅配置两套、三套甚至四套卫生间是合理的吗？万科曾考察过日本的高尚住宅区，惊讶地发现，很少单体住宅配置两套以上的卫生间。日本的人均GDP多少？中国内地人均GDP多少？为什么我们的住宅卫生间配套这样“奢侈”呢？
可见，我们现行的商品住宅存在着经济上的极大不合理性。在迎合“新富”消费群体时期，这种经济不合理性却能满足消费虚荣的需要，而面对普通消费者，无论从个人的消费能力，还是社会资源的有效利用，都是不可取的。面对普通消费者，应该反省住宅开发中的贵族化倾向，以舒适、实用、经济为前提，研究、开发满足普通居民的居住需求。
近10年前，万科跨地域经营的第一站便是投资上海的住宅项目。刚到上海的当天，我们就驱车游览外滩。船笛声中，沿江的建筑让我感慨：经百年的历史岁月，这些建筑仍尊严地屹立在外滩，骄傲地表现着大上海的天际轮廓线。我问自己：万科能给上海提供有历史留存价值的建筑吗？我没有受过城市规划的训练，但却深深感觉到城市建筑不仅影响到城市的现在，还将影响到城市的未来。房地产开发商的社会责任重大。
而今，社会上一谈到房地产开发商，颇有微言，似乎房地产企业是暴利、没有信用的代名词。“为什么IT企业烧钱是高科技的高尚行为，而房地产商的赚钱举动就是奸商？真想不通！”万通董事长冯仑这句话道出了开发商的心声。就行业之间的利润率来比较，房地产整体行业的利润率低于家电、汽车、高科技等行业，表明房地产业的利润率已经社会平均化。1999年住宅市场的销售额已达2 143亿元人民币，并保持两位数字的增长，仅仅调侃“90％的发展商都是骗子”怎能令人信服？社�
